AVUKAT HACER YAVAŞ

Pandemi döneminde yaşanan ekonomik krizin etkileri pandemi sonrasında da devam etmiş olup enflasyon oranının artışına bağlı olarak taşınmazlar ve bununla bağlantılı olarak da kira bedellerindeki fahiş artışlar ortaya çıkmıştır. Bu sorunlar, devleti bu konularda kiracıyı korumaya yönelik tedbirler almaya yöneltmiştir.

Bu tedbirler kapsamında kiracı-kiraya veren ilişkisinde korunması gereken taraf olarak kabul edilen kiracıların lehine yapılan ilk düzenleme 11 Haziran 2022 tarihinde yapılmış olup düzenleme ile KONUT KİRA BEDELLERİNDE maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 01/07/2023 tarihi de dahil olmak üzere tarihler arasında yapılacak olan artışın üst sınırı %25 ile sınırlandırılmıştır.

MADDE 4- 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 1– Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Öncelikle önemle belirtilmesi gereken ve vatandaşlar tarafından en çok karıştırılan husus, bahse konu düzenlemede de açıkça ifade edildiği üzere getirilen geçici madde ve kira bedelindeki üst sınır oranı Sadece KONUT KİRALARI için geçerli olup İş yerleri için geçerli değildir. Yani iş yerleri için yapılacak kira artış oranı TBK m.344 gereğince “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla” belirlenecek oran olarak devam edecektir.

Bu tarihler arasında kanun koyucunun belirlediği sınırın üzerinde yapılan kira bedelinin artışına yönelik anlaşmaların değiştirilmiş kısmî hükümsüzlük yaptırımına tabi olduğu ve kanunda öngörülen oran üzerindeki anlaşmaların bu kısımları yönünden kesin hükümsüz olduğu da açıkça düzenlenmiştir. Kesin hükümsüzlüğün sonucu olarak, kanunda öngörülen oranı aşan miktar yönünden sözleşme hiçbir hüküm ve sonuç doğurmayacaktır.

Yapılan düzenleme, bir süre kiracıların enflasyon ve artan kira bedelleri karşısında rahat nefes almasını sağlarken geçen süre içerisinde ekonomideki dalgalanmalar ile buna bağlı olarak enflasyon oranları şiddetle artmaya devam etmiş, bunun taşınmazlara ve kira bedellerine yansıması kiraya veren ve kiracı arasında çeşitli sorunların yaşanmasına sebebiyet vermiştir.

1 yılın sonuna ulaşıldığında ise enflasyon oranları fahiş yüksekliğini korumuş, buna bağlı olarak da taşınmaz ve konut kira bedelleri fahiş rakamlara ulaşmıştır. Bu sebeplere bağlı olarak ikinci bir değişiklik yapılmış olup bahse konu üst sınır sabit tutulmuş ancak süre 1 yıl daha uzatılmıştır.

Getirilen ikinci düzenleme ile KONUT kira bedellerindeki artış oranının üst sınırı %25 de tutulmaya devam ettirilmiş ve geçerlilik süresi 1 yıl daha uzatılmıştır. İlk yapılan düzenlemenin üzerinden geçen 1 yıllık süre içerisinde yaşanan ekonomik dalgalanmalara ve enflasyon oranlarının oldukça yüksek seviyelere ulaşmasına rağmen kira artış bedellerinin en üst sınırının %25 olarak tutulmaya devam ettirilmesi Kiracı-Kiraya Veren ilişkisinde ciddi sorunlara ve menfaat çatışmalarına yol açmıştır.

En sık karşılaşılan sorunlar;

• 1-) Kiraya verenler tarafından %25’lik sınırın üzerinde yapılmaya çalışılan kira artış talepleri ile kiracıların zorlanması
• 2-) Belirlenen üst sınırın enflasyon karşısında oldukça düşük kalması sebebiyle yeni kiracı arayışına giren kiraya verenlerin, mevcut kiracıyı evden tahliye etmek için çeşitli yollara başvurmaları (özellikle TBK m.352/1. Fıkra kapsamında alınan Tahliye Taahhütnamelerinin kullanılması)
• 3-) Özellikle de 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde mevcut ana kira bedelinin düşük olmasından kaynaklı hak ve nesafet ilkesine aykırılık teşkil edecek cüzi kira bedellerinin varlığı (Bu durumda özellikle kiraya verenlerin mağduriyet yaşaması)
• 4-) Yüksek enflasyon oranları karşısında belirlenen konut kiralarında %25 üst sınırın mülkiyet hakkının özüne ölçüsüz bir müdahale niteliği taşıması

Enflasyon oranı ve emsal (piyasa) kira bedelleri ile artışın üst sınırı arasındaki uçurumun açılması kiraya verenleri harekete geçirmiş olup düzenlemede ifade edilen üst sınırın oldukça üstünde kira bedelleri kiracılardan talep edilmiş, ödenmeye zorlanmış aksi halde evi tahliye etmeleri talep edilmiştir.

Yapılan düzenlemede de açıkça ifade edildiği üzere belirlenen üst sınır oranını geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Yani her ne kadar taraflar arasında belirlenen yasal üst sınır olan %25’in üzerinde bir kira bedeli artışına karar verilmiş olsa da üst sınırı geçen kısmın geçersiz olduğu açıkça düzenlenmiştir.

Ancak bu durum TBK’nın m.344/3.Fıkrası kapsamında kira bedelinin tespiti davası ile karıştırılmamalıdır. Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için kira bedeli artış oranı TBK m.344/III kapsamında düzenlenmiştir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş̧ yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş̧ yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş̧ yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. 

Anlayacağımız üzere beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı ve kiraya veren arasında artış oranıyla ilgili bir sözleşme olup olmadığına bakılmaksızın davacının kira tespit davası açması üzerine hakim tarafından yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli belirlenecektir. Hâkim yeni kira bedelini belirlerken kanunda yer alan unsurları dikkate alıp kiralanın durumunu ve kiralanana emsal olabilecek taşınmazların kira bedellerine göre karar verir. Örneğin; kiralananın konumu, yaşı, kaçıncı katta bulunduğu, yapı malzemeleri gibi unsurları dikkate alıp, davaya konu taşınmazın çevresindeki benzer nitelikte (metrekare, bina yaşı, konum vb.) kiralanan taşınmazlar için belirlenen (emsal piyasa bedelleri) kira bedelleri de dikkate alınarak taşınmaz için uygun bir kira bedeli belirlenir.

Günümüzde özellikle de 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde, mevcut ana kira bedelinin düşük olmasından kaynaklı hak ve nesafet ilkesine aykırılık teşkil edecek cüzi kira bedellerinin varlığı kiraya verenlerin kira tespit davalarına yönlenmesine sebebiyet vermiştir.

Belirlenen kira bedeli üst sınırının enflasyon karşısında oldukça düşük kalması sebebiyle yeni kiracı arayışına giren kiraya verenlerin mevcut kiracıyı evden tahliye etmek için başvurduğu çeşitli yolların başında TBK m.352/1. Fıkra kapsamında alınan yazılı Tahliye Taahhütnamelerinin kullanılması gelmektedir.

Uygulamada bu dönemde en sık karşılaşılan tahliye taahhütnamesi sorunu da kendi içinde çeşitli sorunları barındırmaktadır. Bunlar;

• Kira sözleşmesi ile birlikte alınan tahliye taahhütnameleri,
• Boş kağıda imza alınarak sonradan tarihleri ve içeriği doldurulan tahliye taahhütnameleri,
• İmzası inkar edilen Tahliye Taahhütnameleri

Tahliye Taahhütnamesi ile kiracının tahliyesinin talep edilmesi, koşulları, tarihlerin sonradan doldurulması durumunda talep etme süresi ve kiracının itiraz etme veya etmeme durumuna göre uygulanacak yollar farklılık arz etmekte olup bu teknik süreçlerle ilgili bir hata yapılmaması, hak kaybına uğranılmaması adına bir avukattan hukuki danışmanlık alınmasını tavsiye ediyorum.

Bu konuda değinilmesi gereken bir diğer önemli husus ise yüksek enflasyon oranları karşısında belirlenen konut kiralarında %25 üst sınırın mülkiyet hakkının özüne ölçüsüz bir müdahale niteliği taşımasıdır.

Enflasyon ve ekonomik kriz nedeniyle kira artış oranlarında 2000 yılı için %25, 2001 yılı için %10 sınırı getirilmişti. Yasal düzenleme Anayasa Mahkemesine taşındığında Anayasa Mahkemesi 2000 yılı için yapılan düzenlemeyi Anayasaya aykırı bulmamıştı ancak devamı niteliğinde olan 2001 yılı için getirilen sınırlamayı aşağıdaki gerekçesiyle Anayasaya aykırı bulup ve iptal etti.

“4531 sayılı Yasa’nın gerekçesinde de belirtildiği gibi, ekonomi kurallarına göre hak ve adalete uygun, makul bir kira parasının saptanmasında kiracıların durumu ve tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın diğer fiyatlar üzerindeki olumsuz etkileri gözetilerek taşınmaz mal kira bedellerinin kamu yararı amacıyla ve yasayla sınırlandırılmasının Anayasa ile çelişen bir yönü bulunmamaktadır. Ancak, 4531 sayılı Yasa’nın yürürlüğe girdiği tarihte öngörülen fiyat artışlarına koşut olarak kiralarda 2001 yılı için kabul edilen %10 oranındaki artış, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kalmıştır. Böylece, kira bedellerine getirilen sınırlama, amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makul, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda, itiraz konusu ibare ile mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde yapılan ölçüsüz sınırlamanın demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı ileri sürülemez.” (Anayasa Mahkemesi’nin 19.7.2001 tarih, Esas No:2001/303, Karar No:2001/333)

Geçen süre içerisinde enflasyon oranlarının hız kesmeden yükselmeye devam etmesi ve kısa sürede kontrole alınmasının da pek mümkün olmadığı, buna bağlı olarak taşınmazlarda ve kira bedellerinde fahiş artışlarında olduğu ve olmaya da devam ettiği dikkate alındığında her ne kadar konut kira bedellerinin artışında %25’lik bir üst sınır getirilerek kiracılar lehine bir düzenlemeye gidilmiş olsa da aslında bu durumun kiracı-kiraya veren ilişkisini daha çok zedelediği, taraflar arasında kavgalara, yaralamalara ve hatta ölümlere varan husumetlerin oluştuğu yaşanan olaylarla da sabittir. Bu durumun biz nebze giderilmesi, kiracı- kiraya veren ilişkisinde hak ve nesafet ilkesinin de gözetilerek kiracıların haklarının gözetildiği kadar kiraya verenlerin de haklarının gözetilerek ve mevcut enflasyon oranlarının da dikkate alınarak sabitlenen %25 sınırın yukarıya çekilmesi yönünde bir karar alınması gerektiğini kanaatindeyim. Aksi halde değişen enflasyon oranları, taşınmaz değer artışı ve fahiş kira bedelleri arasında kiracı ve kiraya veren arasındaki husumet gittikçe tırmanacaktır.

Av. Hacer YAVAŞ